摘要：关心楼市的朋友请收藏，这篇文章分三个部分，如何把握楼市和当下楼市，一些建议和如何实操。是时候谈这个话题了，在2021年我告诉大家深圳22年不会救市，在2022年的时候我告诉大家深圳的机会在2023。这个机会就是楼市反转，到现在我觉得如果此时...
关心楼市的朋友请收藏，这篇文章分三个部分，如何把握楼市和当下楼市，一些建议和如何实操。
是时候谈这个话题了，在2021年我告诉大家深圳22年不会救市，在2022年的时候我告诉大家深圳的机会在2023。这个机会就是楼市反转，到现在我觉得如果此时救市还差点火候，时机还不是足够的成熟，但是来自社会的压力太大，未必能坚持到时机足够成熟再动手。
这一轮房地产调控历时三年，现在进入收割阶段，这轮调控结束之时房地产才能走进新时代。进入六月份，各方信号让我感觉到可能要提前动手了。
一方面媒体放风
先是外媒泄密中国将推动房地产救市政策提振经济，然后是经济时报和经济日报发表文章明里暗里的放风。
另一方面财团异动
华润跑马圈地，香港李家趁火打劫，财团又一次举着屠刀进场，秣兵厉马抢占房地产调控成果。
今年5月末，两日内华润出资174亿在各地拿下多宗土地，6月香港李家300多亿欲收购龙光合景合作开发项目。
财团动手，买房的时候是不是到了？我认为对于一部分购房者买房的时候还未到，对于一部分购房者快过去了。
这一轮房地产调控进入最后阶段，这个阶段持续多久？这个阶段的特征很明显，持续时间看风向判断。
我们要明白一个道理，把握一个周期，理解一个规律，踩好一个节点。
房价涨的一定高度是成果，房价降到一定程度也是成果。
自商品房市场形成以来，楼市有两个价值兑现期，一个是房价处于高点的时候，资产应转化为资金，一个是房价处于低点的时候，资金应转化为资产。顺应楼市周期进行资产优化，房价在房地产市场波动中形成周期，财富在资金与资产的不断转化中形成裂变，这就是时代的红利。
在房价处于高位的时候要把握住，在房价处于低位的时候更要把握住。做为散户也要学习好两点，把握的时间段和把握的方式趋势。
这两点都很重要，对于时间段的把握很多人搞错了，对于方式和趋势的把握很多人也搞错了，在房价高的时候买入市场火的房源，犯了同一个逻辑上的错误。
我们更应该在被低估的时候买入有增值潜力但房价依然被低估的房产。
一些建议
至于是不是买房的时候，同样的时间同样的市场背景对于不同的购房者是不同的。
对于刚需和首次改善购房者不妨等救市大招放出来再动手。以深圳为例，目前首次购房贷款的利率仍然是加30基点，对于改善的购房者更是苛刻，即使无房无贷首付要五成，如果有贷款未结清，购买普宅首付要七成，购买豪宅要八成。
如果大招放出来，这两部分将会是最直接的受益者。
不用担心放大招之后房价会跳涨，这两部分待购的房源冲击不大，一方面是这部分卖房的需要换房就必须尽快出售，换房需求被积压了几年，累计巨大，跳涨的动力不够充足，只要首套和首改不再次盲目追高就稳得住。
对于全款买房再抵押的购房者和大户型以及投资性购房者，如果等到市场放大招救市之后再买房就白白错过了一个十年不遇的好窗口。
放大招前后购房的成本相差10-20%都是正常现象，一方面这三类购房者不会成为这次救市大招的直接受益者，另外一方面卖方却成为直接受益者。市场活跃之后被释放出来的购买力和购买需求对这三类购房群体冲击最大。
虽然当下降价房源频出，包括豪宅也是经常出降价，但是你深入市场再问问自己这三类购房者需求的房源降价是全面普降还是个案房源。
市场上的积压需求是远远超过当下市场的降价房源，就当下这种降价数量根本经不住一轮成交冲击。
不用怀疑当下都没钱了，这是幻想，要用事实去判断，一方面居民存款创造历史新高一方面资金放水创造新高，另一方面利息创造历史新低。
今年初仅仅一个月的市场异动，全深圳成交不过多了两三千套，这三类购房者所需求房源中的笋盘去化殆尽，房价平均上涨了一成左右。而这只是在市场救市预期的推动下，如果来一场大救市，这个购房窗口也就彻底过去了。
如何实操
买过多次房很多人依然不会实操，如何选择有价值的房源，如何杀价，如何挑选楼盘和板块，甚至用什么方式购买都在犯着初级错误。
举个简单例子，支付了昂贵的佣金却并未获得对等的有价值房地产顾问服务。
比如被电销约到楼盘现场，被售楼处门口拦路的带入样板房，再比如被一个房源视频的美艳带过去看一套房，凭自己的初始感觉定了一套房。你想想过去是不是经常这样，再想想这有什么问题？
问题就出现在这，并未获得有价值的房产顾问服务，如何买房，资产如何配置，现有房产如何优化这些大方向并不明晰，而只是获得碎片式的房源信息与带看。
这种现象非常非常普遍，以至于这种行为的示范作用下购房者在盲买，以至于反推到各售楼处特别是炒房集团操盘的楼盘就对症下药，以至于市场各大地产中介公司把本应培训业务员做顾问的工作改为培训看楼员电话员视频讲解员。
再举个简单的例子，如何杀价和底价。
什么是底价？底价是怎么来的？是通过不断的电话沟通问出来的？是不断面谈试出来的还是通过不断带客户谈出来的？
这都不能称之为底价，本来没有绝对的底价但会在以上几种不断的操作过程中形成阶段性底价，或许这个底价对卖方都是一个错误的误导。
底价是要打破卖方心理防线去突破的，错误的操作会形成防线制造突破障碍。
难道卖方报价1000万，底价950对于卖方就是对的，什么依据？这只能说是卖方心理价位，希望价位。但这未必就是对的更非是不可突破的，如果卖方心理希望的是对的也不会等到现在卖房了，2020年把握住了才是对的。
研究楼市并非为炒房，房子是用来住的也是有必要去学习去研究，要么用别人失败案例成为自己的经验，要么用自己的失败案例成为别人的经验。
